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任泽平连发三条微博评论“预售制”:对买家很不

2022-07-15 15:23 浏览:

我国商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。

不复工,不还贷!最近,很多业主因为房产延期交付而宣布停止还贷,引起了广泛关注,进而引发了对商品房预售模式的讨论。有观点认为,预售制度是开发商高杠杆发展导致的资金链断裂.由于项目未完工等主要原因,取消预售制度的优势大于劣势。然而,也有人指出,取消商品房预售制度和实施现房销售将进一步加剧房地产企业的财务压力。

如果有专业人士提出建议,不妨先调整购房款的支付方式,从购房人开始“一次性全额”按工程进度分期付款。

商品房预售模式一直存在争议

每当有烂尾楼盘出现在大众面前,预售制这个问题总会引发一些讨论。

据接口新闻报道,自商品房预售制度实施以来,预售资金监管制度没有统一的国家标准,但是“一城一策”细则由地方政府自行制定,实施情况也有所不同。

就预售许可审批而言,一般要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上,部分城市相对宽松,正负零可申请商品房预售。

严格的属于上海.北京要求大户型住宅和商业住宅,7层以下(含).办公项目预售前需达到主体结构封顶,8层以上(含8层)需完成规划层数的1/2.预售前2/3以上(且不低于7层)。

在“停贷风波”之前,对于商品房预售制度的潜在风险其实早有预测。

在今年的两会期间,许多全国政协委员提交了关于商品房预售制度的提案。据江西省住房和城乡建设厅官方微信消息,今年两会期间,全国人大代表.建议江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡从完善商品房预售管理制度入手,有效防范房地产市场风险。

卢天喜认为,商品房预售制度的预售许可条件不明确.门槛低;预售合同的法律地位不明确;预售资金监管制度不足;买方的预付款不利于保护买方的权益;房地产开发企业违规成本低的社会反映强烈.突出需要解决的突出问题。

卢天喜呼吁逐步提高商品房预售许可的门槛,建立商品房预售履约担保机制,调整购房支付方式,从买方“一次性全额”按工程进度分期付款。

与卢天喜一样,全国政协委员也关注商品房预售.安徽省委副主席周世虹。据安徽网报道,周世虹已连续四年提出废除商品房预售制度、实施商品房销售的建议。

预售制应该取消吗?

从14日晚至15日早上,经济学家任泽平发布了三条微博,称取消商品房预售制度。

任泽平认为,1998年房改期间,全国缺房,开发商缺钱,预售制度是权宜之计。现在全国套户比例超过1。从大规模开发到股票时代,对买家不公平的预售制度已经过时,应该取消,改为现房销售。

任泽平说,大部分商品都是一手交付的。从个人层面来看,预售制度对买家非常不公平。例如,交付等待期一般为两年。在此期间,买方不仅承担银行利息,还承担延迟交付.房屋质量.房地产证延期甚至无法交付的风险。从行业层面来看,预售制度推动了一些房地产企业过度借款.高杠杆扩张,如果遇到下行周期,会导致资金链断裂.一系列风险,如项目搁置。

据第一财经报道,上海师范大学商学院教授.房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为,预售制度是由我国房地产开发模式和融资模式决定的,是我国商品房建设供给机制的重要组成部分。目前,在没有新的发展模式和融资模式变化的情况下,不可能简单地一刀切地取消。因此,我们应该考虑改进和逐步调整这一制度,从长效体系建设的角度,最终建立一种新的房地产行业发展模式,更好地为人民服务。

全国人大发展研究院城市与房地产研究中心主任表示,预售制度是在房地产市场供不应求的背景下制定和引入的。当时,根据供销情况和实际购房需求,买家预测未来房价可能会上涨,愿意承担一定的购房风险。目前,对于一些压力较大的三四线城市,预售制度可能不再适用。建议在这些地区实施现有的房屋销售制度。

7月14日,北京建筑大学副教授蔡宗瀚对《每日经济新闻》记者说:“短期内取消预售制度是不可行的,但可以慢慢画出来。首先,北京等许多城市,如.上海.杭州等国在颁发预售许可证之前已经采用了主体结构封顶;第二,现在开发商,无论是国有企业还是民营企业,大部分都是通过高资本错配的方式开发的。在这种情况下,短期内会增加开发商的资金压力,导致更多开发商不死就进太平间。”

“现在取消预售制度无异于釜底抽薪,不但不能稳定房地产行业,反而会让房地产行业雪上加霜。”赵然律师,北京盈科(上海)律师事务所,告诉记者,“如今,房地产企业的融资越来越困难.成本越来越高,再次取消预售制度会给行业带来更大的风险。”

“预售制度在全世界都很流行和合理,如果取消预售制度,房地产企业的资金压力会更大,房价会进一步上涨,更不利于购房者。”赵然表示。

许多新政策直接指出了对商品房预售资金的监管

7月14日晚,西安市住房和城乡建设局等五部门联合发布了《防止商品房延期交付增加的工作措施》(以下简称《办法》)。《办法》提出要加强商品房预售许可管理,规定“开发企业申请商品房预售许可证。原则上,对于地上7层及以下的多层建筑,工程形象进度必须封顶主体结构工程;7层以上的,必须达到地面规划总层的1/3,且不得少于7层。”

《办法》还提出加强对商品房预售资金的监管,具体措施包括资金全部入账;严格分配标准;加强技术支持;加强会计核查;巩固银行责任等。

在商品房预售资金的监管方面,所有预售资金均直接存入专项监管账户进行监管,开发企业不得直接收取或设立其他账户收取买方的购房款。银行擅自拨付预售监管资金的,由银行负责收回。此外,不能按时交付房屋并造成严重社会影响的企业将被列为信用不良企业。

7月12日,河北省沧州市住房和城乡建设局发布《关于沧州市商品房预售资金监管办法>(征求意见稿)意见的公告》(以下简称“《意见稿》”)。根据意见稿,监管银行在监管部门指导.在监管下,预售人可以选择监管银行来监管监管账户。与开发企业签订监管协议后,必须在监管项目销售办公室设置监管账户专用存储设备,可与监管部门信息系统连接,实现监管账户信息的即时传输和交换。

预售人在申请商品房预售许可证前,应当选择监管银行,按照商品房预售许可证申请相应的唯一账户的原则,开立专户,并与监管银行合作.监管部门签预售资金监管预售资金监管协议。

沧州市住房和城乡建设局商品房预售资金监管协议格式.中国人民银行沧州中央支行与中国银行保险监督管理委员会沧州监督管理分局共同制定。设立监理账户后,应在商品房销售合同中注明:“购房款不进入监管账户,本合同无效,买卖双方可随时解除”字样。