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烂尾楼“断供潮”背后:是否应该取消先例和法院

2022-07-14 10:50 浏览:

近日,全国很多地方都出现了业主的欲望“停贷”这种现象,几十个楼盘的业主不约而同地向各个开发商发放“强制停贷通知书”。涉及的城市包括郑州、商丘、新乡、南阳、周口、山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等省的城市。在涉及的房地产中,也不乏前几年备受市场关注的“网红”房地产,有些楼盘甚至在出售的时候“日光”。

连一线城市深圳也相继传出项目“停工”“停贷”新闻。12日,一篇题为《深圳佳兆业伴山全体业主决定于2022年8月强制停贷的通知》的文章在网上流传,但第一财经记者获悉,该项目并未停止,业主发布“停贷告知书”或许是“跟风”。不过,“跟风”背后隐藏的确是业主对项目能否按期交付的担忧。“主要原因是这个项目非常昂贵,业主还款压力很大。”一位业主告诉第一财经,现在这样的市场,很多人担心不能按时交付,如果不能按时交付,也就意味着不能按时拿到房产证。

那么,在房地产未完工的背后,房地产企业和预售资金监管银行应该承担什么样的责任,业主是否单方面要求停止贷款是可行的,预售制度是否应该取消并改为现有房屋销售。

业主将未完成的原因指向预售资金挪用如何挪用?

第一枪是江西景德镇恒大龙亭的业主。6月30日,景德镇恒大龙亭的业主发表声明,他没有返回工作岗位,也没有偿还贷款。由于银行非法发放贷款,抵押贷款资金非法转入非监管账户,未积极履行资金监管义务,导致资金异常流出,导致房地产停工,无法抵押房屋。

据了解,这些发出“强制停贷通知书”房地产业主,对于房地产停工或未完工的原因,都指向两点,一是银行非法放贷,二是监管缺失导致预售资金被非法挪用。

预售资金是指房地产企业在新房项目预售后收到的各种购房款,包括押金、首期付款、抵押贷款等。预售资金监管是指房地产管理部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管。房地产企业必须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用于项目建设,不得随意提取或使用。当房地产企业达到规定的工程建设进度节点时,可以申请提取相应比例的预售款。然而,在过去很长一段时间里,为了扩大规模,“土地开工-预售-土地预售-土地预售-土地预售”在高营业额模式下,许多新房预售后的收款资金并没有用于项目资金的结算,而是被非法挪用。通过杠杆资本杠杆,大规模征地实现了快速扩张。

本应用于项目建设的预售资金,却被挪用其他用途,这成为房地产停工甚至未完工的主要原因。IPG中国首席经济学家白文喜表示,在房地产预售制度下,项目预售资金(包括抵押贷款)和项目开发贷款的使用监督已成为项目顺利交付的关键,这一次“抱团停贷”集中爆发,无疑将再次针对预售资金监管。

“这一事件的核心是银行既是运动员又是裁判。在实际执行过程中,他们没有扮演裁判的角色,导致非法贷款、商业贷款流向房地产、挪用预售资金等。”中原地产首席分析师张大伟说。

预售资金是如何挪用的?最常见的手段之一是资金没有进入监管账户,而是进入非监管账户。项目公司设立多个银行账户是很常见的。他们将相对较小的首付款存入监管账户,并将抵押贷款存入非监管账户,因此监管资金仅为30%左右。另一种方式是虚报项目进度,联合建设方将监管资金的资金支付。此外,一些账户监管是徒劳的,开发商直接转移资金。

“与承包商伪造工程量,与供应商伪造采购合同,许多承包商、监理机构和供应商是开发商的关联企业,甚至是开发商本身。”柏文喜说。

通过挪用预售资金来杠杆化财务杠杆,从而实现规模扩张,这种模式隐藏着巨大的风险。如果房地产企业的资金链断裂,很容易导致房地产停工甚至未完工。

如果银行违反规定,买方不能偿还贷款?以前有先例

上海全典律师事务所合伙人律师张克表示,未完成贷款是原因,停止贷款是结果。如果仅基于单一合同的相对性,则不符合公平原则。对于购房者来说,他们已经支付了首期款,但购买的未来房屋已经停工或未完工。一方面,他们没有在约定的期限内收到房屋,另一方面,他们继续偿还贷款,这是不公平的。对于开发商来说,他们已经收到了买方的首期款和银行贷款,但他们无法按时交付房屋。对于银行来说,他们不仅享有抵押权和债权,而且非法放贷,忽视监管,甚至是开发商“开绿灯”应当依法承担监管责任。

广东省高级人民法院2018年“广东省高院”)审理的案件具有参考意义。本案为招商银行股份有限公司惠州分行(以下简称“招行惠州分行”)一审与被申请人黄一婷、第三人光耀集团有限公司(以下简称(“光耀公司”)金融贷款合同纠纷案件。在这种情况下,银行没有将贷款支付给预售资金的特殊账户,而是将贷款转移到开发商的另一个账户,导致资金被挪用,项目未完成。广东省高等法院从公平原则出发,维持一审、二审的过失责任判决:开发商交付前,买方不能偿还贷款,买方已支付的贷款银行不需要退还。