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数百个未完成的项目集中供应,对银行有多大影

2022-07-14 11:31 浏览:

全国许多未完工的房地产业主的联合强制供应引发了热烈的讨论。虽然外界关注抵押贷款的合理性,银行对预售资金的监管不负责任,但对后续风险暴露的担忧也逐渐增加。

目前,网络上流传的断供项目约有150个,涉及河南、湖南、河北等至少20个地区。业内人士普遍认为,“烂尾”“断供”属于房地产行业下行周期暴露出出来的问题,难免会给银行带来直接和间接的风险冲击,但并不构成系统性冲击。

在7月13日举行的新闻发布会上,央行金融稳定局局长孙天琪表示,中国的金融风险普遍趋同且可控,99%的银行资产处于安全边界。其中,大多数中小银行的央行评级处于安全边界。

不过,受到断供等消息的影响,7月13日,A股票和银行业整体逆市大幅下跌,中国证券银行指数最终下跌2.37%,6家银行跌幅超过3%。

楼盘烂尾,银行有责任吗?

据粗略统计,目前全国约有150处楼盘供不应求,覆盖河南、湖南、江西、河北、广西、山东等约20个省份,近70个城市(区)。其中,中国恒大、阳光城、太和、融创、佳兆业已经负债“暴雷”大部分企业项目集中在二、三、四线城市,但深圳、上海、苏州、武汉、南京等一线或强二线城市的个别楼盘也出现联名供应中断。

当地业主的诉求比较接近,大多希望开发商尽快复工交房,否则会被迫停止偿还抵押贷款。除了指出开发商、当地住房和建设监管部门等主要责任外,一些业主在文件中指控银行作为贷款人“三宗罪”:一是在房屋主体结构封顶前非法发放抵押贷款;二是非法将抵押贷款资金转入非监管账户;第三,未积极履行资金监管义务,导致预售资金支出不明。

以郑州明门翠园业主联合签署的《强制停贷通知》为例,业主表示,在房屋预售过程中,中国工商银行、中国建设银行、中国银行、华夏银行、平安银行、兴业银行、,郑州银行作为贷款银行,未积极履行资金监管义务。

尽管这些说法需要更多的证据进一步证明,但外界对银行的责任质疑也不少。

关于发放抵押贷款的条件,央行于2003年发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,提到商业银行只能向购买主体结构封顶住房的个人发放住房贷款,以减轻借款人不必要的利息负担。

然而,华东一家银行的一位内部人士告诉记者,过去,银行发放的抵押贷款主要集中在房地产是否取得预售证书,而核实是否具备预售条件的发证部门是地方政府的房地产管理部门,一般是当地住房和城乡规划建设局。

此外,记者此前了解到,自去年下半年房地产调控收紧以来,随着一些开发商的收紧,“暴雷”在抵押贷款金额紧张的情况下,银行往往会选择尚未偿还开发贷款的优质开发商房地产发放贷款,以减少开发商资金短缺造成的逾期风险。

在预售资金监管方面,作为中国商品房预售制度的产品,房地产管理部门和银行主要对商品房预售资金进行第三方监管,要求开发商将预售资金存入银行专用监管账户,只能用于项目建设,不得随意提取或使用。

自2021年下半年以来,随着行业调控,对预售资金的监管也经历了由紧到松的过程,然后在保证交付的背景下再次收紧。综合机构认为,虽然商品房预售制度包括《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》作为基本监管框架,但长期以来对预售资金的监管没有统一明确的规定。由于城市原因,地方政策已成为常态,地区差异很大。

对于银行在其中的作用,根据记者对业内人士的理解,由于政策不一致,银行和开发商受到不同的监管和其他因素,往往有更大的自由空间。本质证券结合60个主要城市预售资金监管体系的比较分析,表示政策法规不明确,提取基数过高,提取比例过高,提取节奏不合理是一个常见问题。在政策法规方面,包括监管账户的范围、监管基础、监管比例、提取节点不明确,但对于“监管部门”也没有明确指出是监管银行还是地方行政部门,对于一般监管资金(相对“重点监管资金”)“申请提取”通过条件也比较模糊。

上述华东某银行内部人士认为,虽然预售资金监管体系不断完善,但由于实施细节难以实时监控,系统实施需要时间和困难,当前地价和房价下跌过程中不可避免地会出现问题。

“一些银行监管不严,导致一些房地产企业将a项目的资金转移到B项目。”一些银行内部人士告诉记者,即使一些地方预售资金监管制度相对完善,银行本身仍有很大的经营空间,银行受银行和保险监督管理委员会的监管,预售资金监管制度主要由住房建设局等部门制定“谁发文负责”失责现象由来已久。

此外,据华南一位房地产从业人员介绍,在房地产行业监管正式收紧之前,许多开发商仍然可以使用预售资金偿还早期开发贷款,收紧后,当地债务状况主要超过“三道红线”房地产企业加强监管,如果房地产企业在多家银行开户,监管就更加困难。“即使管住一家银行的账户,也无法控制其他银行的账户。”这位人士说。

断供频发,银行风险几何?

除了对购房者自身征信的影响外,银行的资产质量也令人担忧。

业内人士指出,如果不能及时解决频繁的供应中断,不仅会拖累银行抵押资产的质量,还会进一步加剧开发贷款逾期的风险。

据GF证券估计,目前行业停工面积约为97亿平方米(高估口径)的5%,总量约为5亿平方米。按1万元/平方米资产价格计算,对应资产价值5万亿元。如果都是已售出的项目,平均首付比例为60%,则对应2万亿元的抵押贷款。

据统计,截至2021年底,24个重点城市的延期交付项目占去年销售面积的10%左右。

天丰证券计算,在悲观的假设下,如果全国延期交付项目占5%,~10%,对应销售额9100亿~18200亿元。根据央行的数据,新房按揭贷款在新建商品房销售中的比例长期稳定在38%~42%之间。在40%的中性假设下,相应的抵押贷款潜在供给规模为3600亿~7300亿元,占2021年一季度抵押贷款余额的0%.9%~1.9%,总体上很难构成系统性冲击。

记者在判决书网站上看到,买家和开发商之间发生房屋交付纠纷的情况并不少见。以2019年西宁市某房地产交付案件判决为例,判决结果显示,由于开发商无法按时交付房屋,导致预售合同、贷款合同和抵押合同终止。法院裁定,开发商将收取的购房贷款本金和利息返还给担保人(贷款银行)和买受人(买受人),拒绝了银行要求买受人和开发商共同偿还的请求。

这也意味着,当开发商普遍面临财务压力时,如果买家继续“断供”,银行仍然面临着更高的风险。在本案的审判中,法院强调应充分考虑商品房抵押贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务之间的平衡,避免因强调单一合同的相对性而导致三方权利义务的不平衡。

未完成的尾部和频繁的供应中断对消费者的购房信心产生了巨大的影响。中信证券房地产分析师陈聪团队认为,目前解决未完工的建筑,确保交付是恢复需求方信心的关键。

中国社会科学院世界经济与政治与冶金研究所副所长张斌告诉记者,如果市场本身无法解决,就需要外部力量的适当干预,否则会给买家、金融机构和房地产行业带来更多损失。

孙天齐在13日的新闻发布会上表示,面对当前复杂的国际和国内经济和金融形势,金融管理部门必须对各种金融风险保持高度警惕,进一步推进金融风险防范和化解,牢牢把握不发生系统性金融风险的底线。一是进一步提高微观审慎监管的有效性,继续加强金融行为监管,保护消费者和投资者。